Покупка недвижимости в Испании: руководство для экспатов

Налоги, расходы, пошаговый процесс, новостройка vs вторичка — всё, что нужно знать экспату перед покупкой недвижимости в Испании.

Испания по-прежнему остаётся одним из самых популярных направлений среди экспатов, приобретающих недвижимость в Европе. Мечтаете ли вы о вилле на Коста-дель-Соль, квартире в Мадриде или сельском доме в Галисии — процесс покупки предполагает налоги, юридические шаги и расходы, которые существенно отличаются от других стран. Это руководство проведёт вас через всё, что нужно знать, — от первых шагов до подписания у нотариуса.

Перед началом: юридические требования

Покупка недвижимости в Испании как иностранцем требует соблюдения нескольких обязательных условий до подписания каких-либо договоров.

Номер NIE

Каждый иностранный покупатель должен иметь испанский NIE (Número de Identificación de Extranjero — Номер идентификации иностранца). Без него невозможно подписать купчую, открыть банковский счёт или уплатить налог на недвижимость. Подробнее о том, как получить NIE в Испании или за рубежом, — в нашем полном руководстве по NIE.

Испанский банковский счёт

Испанский счёт необходим для расчётов с продавцом, уплаты налогов и подключения коммунальных услуг. Большинство банков принимают нерезидентов. Стандартный пакет документов включает паспорт, NIE и подтверждение дохода.

Poder Notarial (доверенность)

Если вы не можете лично присутствовать в Испании на каждом этапе сделки, вы можете выдать доверенному лицу (как правило, вашему адвокату) poder notarial — нотариально заверенную доверенность — для действий от вашего имени.

Пошаговый процесс покупки

Покупка недвижимости в Испании обычно занимает от 6 до 12 недель с момента согласования цены до получения ключей. Вот ключевые этапы:

Шаг 1: Поиск объекта и предложение

Используйте порталы Idealista, Fotocasa или Habitaclia, либо работайте с местным агентом по недвижимости. Найдя подходящий объект, сделайте устное предложение. В случае принятия переходите к предварительному договору.

Шаг 2: Предварительный договор (Contrato de Arras)

Contrato de arras — частный предварительный договор, фиксирующий согласованную цену и сроки. Вносится задаток — как правило, 10% от стоимости объекта. Существуют две разновидности:

• Arras confirmatorias: простой задаток, без автоматических штрафных санкций
• Arras penitenciales (наиболее распространённые): если покупатель отказывается от сделки — теряет задаток; если продавец — возвращает двойную сумму задатка

Шаг 3: Юридическая проверка объекта

Ваш адвокат запросит nota simple — выписку из реестра недвижимости — в Registro de la Propiedad. Этот документ подтверждает:

• Кто является законным собственником объекта
• Наличие ипотек, обременений или арестов
• Описание границ и зарегистрированную площадь

Адвокат также должен убедиться, что IBI (муниципальный налог на недвижимость) уплачен и задолженности перед товариществом собственников жилья отсутствуют.

Шаг 4: Оформление ипотеки (при необходимости)

Если вам требуется финансирование — подавайте заявки в испанские банки на этом этапе. Кредиторы проведут собственную оценку объекта (tasación). Полную информацию об условиях и государственных программах поддержки смотрите в нашем руководстве по ипотеке для экспатов.

Шаг 5: Подписание escritura pública (купчей)

Escritura pública (публичный нотариальный акт купли-продажи) подписывается у нотариуса (notario) в присутствии покупателя и продавца. В этот момент:

• Переводится оставшаяся сумма покупной цены (как правило, банковским чеком)
• Уплачиваются причитающиеся налоги (ITP или IVA+AJD — см. ниже)
• Нотариус сохраняет копию и направляет её для регистрации в Реестре недвижимости

Шаг 6: Регистрация и финальные расходы

После подписания ваш адвокат или нотариус подаёт купчую в Registro de la Propiedad. Регистрация занимает от 2 до 6 недель. Вы оплачиваете регистрационный сбор и получаете заверенную копию свидетельства о праве собственности.

Новостройка vs вторичное жильё: налоговые различия

Это одно из важнейших различий при покупке недвижимости в Испании. Налог зависит от того, является ли объект новым (primera transmisión — первичная сделка) или вторичным (segunda mano).

Особые случаи:

• Социальное жильё (VPO/VPP): IVA снижается до 4% для официально субсидируемого жилья
• Канарские острова: IVA не применяется; вместо него действует IGIC (местный налог) по ставке 6,5% на новостройки
• Сеута и Мелилья: IPSI (местный налог) по пониженным ставкам вместо IVA

ITP по автономным сообществам

Для вторичного жилья ITP регулируется Real Decreto Legislativo 1/1993, однако каждое автономное сообщество устанавливает собственную ставку. Как правило, это наиболее крупная статья налоговых расходов при покупке вторичного жилья.

Полная разбивка расходов

Помимо налогов, покупателю необходимо заложить средства на профессиональные гонорары и административные расходы. Как правило, резервируйте 10%–15% сверх покупной цены.

Пример: покупка вторичной квартиры за €250.000 в Мадриде

• ITP по ставке 6%: €15.000
• Нотариус: €900
• Реестр недвижимости: €600
• Адвокат: €2.500
• Итого дополнительные расходы: ~€19.000 (7,6%)

Для аналогичного объекта в Валенсии (ITP 10%) дополнительные расходы составят ~€27.500 (11%).

Льготные ставки и освобождения от налогов

Многие регионы предлагают пониженные ставки ITP для определённых категорий покупателей:

• Молодые покупатели (до 35–36 лет): Мадрид (4%), Галисия (3%), Андалусия (3,5% на объекты VPO), Эстремадура (3%)
• Многодетные семьи (familia numerosa): в ряде регионов ставка составляет 4%–5%
• Лица с инвалидностью (признанная степень ≥33%): большинство регионов предлагают ITP 4%–5%
• Зоны демографического вызова: в ряде регионов (Кастилья и Леон, Арагон) ITP равен 0% или предоставляются существенные скидки на объекты в муниципалитетах с населением менее 10.000 человек

Для применения льготной ставки необходимо явно заявить о ней при уплате налога (в течение 30 дней с момента подписания escritura) и предоставить подтверждающие документы.

Текущие налоги после покупки

Покупка не завершает ваших налоговых обязательств. Как собственник недвижимости в Испании, вы также будете платить:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — Налог на недвижимое имущество): ежегодный муниципальный налог, рассчитываемый от valor catastral (кадастровой стоимости), как правило 0,4%–1,1% от этой стоимости. Уплачивается в муниципалитет ежегодно.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — Налог на доходы нерезидентов): если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, вы платите ежегодный вменённый налог на имущество, даже если не сдаёте его в аренду, — как правило, 1,1%–2% от кадастровой стоимости × ставка 19%–24%.
• Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли): его платит продавец с суммы прироста стоимости земельного участка за период владения. Убедитесь, что этот налог уплачен до совершения сделки.
• Impuesto sobre el Patrimonio (Налог на имущество): может применяться при превышении порогов общемировых активов — подробнее в нашем руководстве по налогу на имущество.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании без вида на жительство?

Да. Для покупки недвижимости в Испании наличие вида на жительство не требуется. Нерезиденты и граждане стран за пределами ЕС могут свободно приобретать жильё. Вам нужен лишь действующий NIE. Однако нерезиденты обязаны ежегодно уплачивать IRNR (налог на доходы нерезидентов).

Платить ITP или IVA — как определить, что применяется?

Если вы покупаете напрямую у застройщика (новостройка, первичная сделка) — платите IVA (10%) + AJD. Если у физического лица или объект уже ранее находился в собственности — платите ITP. Ключевой критерий: является ли сделка первой передачей объекта после его постройки.

Сколько времени занимает весь процесс?

От согласования цены до получения ключей — как правило, от 6 до 12 недель. При наличии финансирования процесс может ускориться (покупатели без ипотеки завершают сделку за 3–4 недели). Регистрация в Реестре недвижимости после подписания занимает ещё 2–6 недель.

Можно ли торговаться по цене?

Да, торг в Испании — обычная практика. В 2025 году испанский рынок недвижимости активен, но не перегрет в большинстве регионов. Скидки 5%–10% от заявленной цены — норма; большие скидки возможны на объектах, долго находящихся в продаже, или в менее активных рынках.

Что такое nota simple и нужна ли она мне?

Nota simple — краткая выписка из Реестра недвижимости, содержащая данные о собственнике, долгах и обременениях объекта. Стоит около €10 и заказывается онлайн через Colegio de Registradores. Всегда запрашивайте её перед подписанием любого договора — это важнейший документ для проверки объекта.

Есть ли особые риски для иностранных покупателей?

Да. Типичные ошибки: покупка без независимой юридической консультации, приобретение объектов с незарегистрированными пристройками или незаконными постройками, игнорирование задолженностей перед товариществом собственников (deudas de comunidad), недооценка общей налоговой нагрузки. Всегда пользуйтесь услугами независимого адвоката и не полагайтесь исключительно на советы агентства по недвижимости.