Comprar Vivienda en España: Guía para Extranjeros 2026
Impuestos, costes, proceso paso a paso, obra nueva vs segunda mano: todo lo que el expatriado necesita saber antes de comprar una vivienda en España.
España sigue siendo uno de los destinos más populares entre los extranjeros que desean comprar una vivienda en Europa. Tanto si sueña con una villa en la Costa del Sol, un apartamento en Madrid o una finca rural en Galicia, el proceso de compra implica impuestos, trámites legales y costes que difieren significativamente de otros países. Esta guía le explica todo lo que necesita saber — desde los primeros pasos hasta la firma ante notario.
Antes de Empezar: Requisitos Legales
Comprar una vivienda en España como extranjero requiere cumplir una serie de requisitos esenciales antes de poder firmar ningún contrato.
Número NIE
Todo comprador extranjero debe disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — el número de identificación fiscal para extranjeros. Sin él, no puede firmar una escritura, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos sobre la vivienda. Consulte nuestra guía completa sobre el NIE para saber cómo obtenerlo desde España o desde el extranjero.
Cuenta Bancaria Española
Necesitará una cuenta bancaria española para pagar al vendedor, abonar los impuestos y domiciliar los suministros. La mayoría de los bancos aceptan no residentes. Los documentos requeridos habitualmente son el pasaporte, el NIE y un justificante de ingresos.
Poder Notarial
Si no puede estar presente en España en cada fase del proceso, puede otorgar a una persona de confianza (habitualmente su abogado) un poder notarial para que actúe en su nombre.
Contrate a un abogado independiente. Los agentes inmobiliarios en España representan legalmente al vendedor, no a usted. Un abogado independiente que hable su idioma puede revisar los contratos, comprobar si la propiedad tiene cargas, verificar los permisos de obras y defender sus intereses. Presupueste entre €1.500 y €3.000 en honorarios legales.
El Proceso de Compra Paso a Paso
La compra de una vivienda en España suele llevar entre 6 y 12 semanas desde que se acuerda el precio hasta que se reciben las llaves. Estas son las etapas clave:
Paso 1: Búsqueda de Vivienda y Oferta
Utilice portales como Idealista, Fotocasa o Habitaclia, o trabaje con una agencia inmobiliaria local. Una vez que encuentre el inmueble que le interesa, haga una oferta verbal. Si es aceptada, pase al contrato de reserva.
Paso 2: Contrato de Arras
El contrato de arras es un contrato privado preliminar que fija el precio acordado y los plazos. Se abona una señal — habitualmente el 10% del precio de compra. Existen dos modalidades:
- Arras confirmatorias: señal simple, sin cláusulas de penalización automáticas
- Arras penitenciales (las más habituales): si el comprador desiste, pierde la señal; si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver el doble de la cantidad entregada
Paso 3: Diligencia Debida Legal
Su abogado solicitará una nota simple — un extracto del Registro de la Propiedad — en el Registro de la Propiedad. Este documento confirma:
- Quién es el propietario legal del inmueble
- Si existen hipotecas, cargas o embargos pendientes
- La descripción de los linderos y la superficie registrada
Su abogado también deberá verificar que el IBI esté al corriente de pago y comprobar si existen deudas con la comunidad de propietarios.
Paso 4: Solicitar Financiación (si es necesario)
Si necesita financiación, solicite la hipoteca a los bancos españoles en este momento. Las entidades realizarán su propia valoración del inmueble (tasación). Consulte nuestra guía de hipotecas para expatriados para conocer todos los detalles sobre condiciones y programas de ayuda del gobierno.
Paso 5: Firma de la Escritura Pública
La escritura pública de compraventa se firma ante notario (notario) en presencia de comprador y vendedor. En ese momento:
- Se transfiere el precio restante de la compra (generalmente mediante cheque bancario)
- Se abonan los impuestos correspondientes (ITP o IVA+AJD — véase más adelante)
- El notario conserva una copia y la remite para su inscripción en el Registro de la Propiedad
Paso 6: Inscripción Registral y Costes Finales
Tras la firma, su abogado o el notario presentan la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción tarda entre 2 y 6 semanas. Pagará los aranceles registrales y recibirá una copia certificada de su titularidad.
Obra Nueva vs Segunda Mano: Diferencias Fiscales
Esta es una de las distinciones más importantes en la compraventa de vivienda en España. El impuesto que paga depende de si el inmueble es nuevo (primera transmisión) o de segunda mano.
| Impuesto | Obra nueva (promotor) | Segunda mano (vendedor particular) |
|---|---|---|
| IVA | 10% del precio de compra | No aplica |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0,5%–2% (varía por región) | 0,5%–1,5% (aplica en algunas regiones) |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | No aplica | 6%–10% (varía por región) |
| Carga fiscal total aproximada | ~11%–12% | ~6%–10% |
Artículo 90.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido:
"El tipo impositivo aplicable a las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas... será del 10 por ciento."
Significado práctico: el tipo general del IVA en la compra de vivienda nueva a un promotor es del 10%, y se aplica a nivel nacional (salvo en Canarias, Ceuta y Melilla).
Casos especiales:
- Vivienda protegida (VPO/VPP): el IVA se reduce al 4% para vivienda de protección oficial
- Canarias: no se aplica el IVA; en su lugar, el IGIC (impuesto local) al 6,5% se aplica a la obra nueva
- Ceuta y Melilla: IPSI (impuesto local) a tipos reducidos en lugar del IVA
ITP por Comunidad Autónoma
Para las viviendas de segunda mano, el ITP está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, pero cada comunidad autónoma fija su propio tipo. Suele ser el mayor coste fiscal individual para los compradores de segunda mano.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Notas |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | El más bajo de España |
| Navarra | 6% | Tipo fijo |
| Madrid | 6% | Reducido al 4% para jóvenes menores de 35 años |
| Canarias | 6,5% | IGIC en lugar de IVA para obra nueva |
| La Rioja | 7% | Tipo fijo |
| Andalucía | 7% | Tipo fijo desde 2021 |
| Aragón | 8% | Tipo fijo |
| Asturias | 8% | Tramos progresivos aplicables |
| Baleares | 8%–11% | Progresivo: tipos más altos para inmuebles de lujo |
| Castilla y León | 8% | Tipo fijo |
| Extremadura | 8% | Tipo fijo |
| Galicia | 8% / 3% | 3% para menores de 36 años con patrimonio inferior a €200k |
| Murcia | 8% | Tipo fijo |
| Castilla-La Mancha | 9% | Tipo fijo |
| Cantabria | 10% | Tipo fijo |
| Cataluña | 10% | Nuevos tramos progresivos desde 2025 |
| Comunidad Valenciana | 10% | Tipo fijo |
Los tipos regionales cambian. Las comunidades autónomas actualizan con frecuencia los tipos del ITP y las condiciones para tipos reducidos. Verifique siempre el tipo vigente con su abogado o la agencia tributaria regional antes de elaborar su presupuesto. La tabla anterior refleja los tipos publicados para 2025–2026.
Desglose Completo de Costes
Además de los impuestos, el comprador debe presupuestar honorarios profesionales y costes administrativos. Como regla general, reserve un 10%–15% adicional sobre el precio de compra.
| Coste | Importe habitual | Quién paga |
|---|---|---|
| ITP o IVA+AJD (impuestos) | 6%–12% del precio | Comprador |
| Aranceles notariales | 0,3%–0,5% (mín. €500) | Habitualmente el comprador |
| Aranceles registrales | 0,1%–0,3% | Comprador |
| Honorarios de abogado | 1%–2% (mín. €1.500) | Comprador |
| Tasación del inmueble | €300–€600 | Comprador (si hay hipoteca) |
| Comisión de apertura de hipoteca | 0%–1% del préstamo | Comprador |
| Comisión de la agencia inmobiliaria | 3%–6% | Habitualmente el vendedor |
| Gastos de transferencia bancaria / divisa | Variable | Comprador |
Ejemplo: compra de un apartamento de segunda mano por €250.000 en Madrid
- ITP al 6%: €15.000
- Notaría: €900
- Registro de la Propiedad: €600
- Abogado: €2.500
- Costes adicionales totales: ~€19.000 (7,6%)
Para el mismo inmueble en Valencia (ITP 10%), los costes adicionales totales ascienden a ~€27.500 (11%).
Tipos Reducidos y Exenciones
Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para determinados perfiles de compradores:
- Jóvenes (menores de 35–36 años): Madrid (4%), Galicia (3%), Andalucía (3,5% en VPO), Extremadura (3%)
- Familia numerosa: varias regiones ofrecen tipos del 4%–5%
- Personas con discapacidad (reconocida igual o superior al 33%): la mayoría de regiones aplican un ITP del 4%–5%
- Zonas de reto demográfico: algunas regiones (Castilla y León, Aragón) ofrecen ITP del 0% o descuentos significativos en municipios con menos de 10.000 habitantes
Para acogerse a un tipo reducido, debe solicitarlo expresamente al liquidar el impuesto (en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura) y aportar la documentación acreditativa correspondiente.
Impuestos Recurrentes Tras la Compra
La compra no pone fin a sus obligaciones fiscales. Como propietario de un inmueble en España, también deberá abonar:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual basado en el valor catastral, habitualmente entre el 0,4% y el 1,1% de dicho valor. Se paga al ayuntamiento cada año.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si no es residente fiscal en España, pagará anualmente una renta imputada sobre el inmueble aunque no lo alquile — generalmente el 1,1%–2% del valor catastral × tipo impositivo del 19%–24%.
- Plusvalía Municipal: la paga el vendedor sobre el incremento del valor del suelo desde que adquirió el inmueble. Compruebe que esté liquidada antes de la compra.
- Impuesto sobre el Patrimonio: puede aplicarse si su patrimonio mundial supera determinados umbrales — consulte nuestra guía sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.
Preguntas Frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en España sin ser residentes?
Sí. No existe ningún requisito legal de residencia para comprar una vivienda en España. Tanto los no residentes como los ciudadanos no comunitarios pueden comprar libremente. Solo necesita un NIE válido. Sin embargo, si es no residente, estará sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) de forma anual.
¿Pago ITP o IVA? ¿Cómo sé cuál me corresponde?
Si compra directamente a un promotor (obra nueva, primera transmisión), paga IVA (10%) + AJD. Si compra a un particular o se trata de un inmueble que ya ha sido transmitido anteriormente, paga ITP. El criterio clave es si se trata de la primera transmisión del inmueble tras su construcción.
¿Cuánto dura todo el proceso?
Desde el acuerdo de precio hasta la entrega de llaves: habitualmente entre 6 y 12 semanas. La firma ante notario puede producirse antes si no se necesita financiación (los compradores al contado pueden completar el proceso en 3–4 semanas). La inscripción registral tras la firma lleva entre 2 y 6 semanas adicionales.
¿Puedo negociar el precio de venta?
Sí, la negociación es habitual en España. En 2025, el mercado inmobiliario español está activo pero no sobrecalentado en la mayoría de regiones. Son comunes los descuentos del 5%–10% sobre el precio de salida, y mayores en mercados más lentos o en inmuebles con mucho tiempo en el mercado.
¿Qué es la nota simple y la necesito?
La nota simple es un extracto resumido del Registro de la Propiedad que muestra la titularidad, las deudas y las cargas de un inmueble. Cuesta unos €10 y puede solicitarse online a través del Colegio de Registradores. Obtenga siempre una antes de firmar cualquier contrato — es el documento de diligencia debida más importante.
¿Existen riesgos específicos para los extranjeros que compran en España?
Sí. Los errores más frecuentes son: comprar sin asesoramiento jurídico independiente, adquirir inmuebles con ampliaciones no declaradas o construcciones ilegales, ignorar las deudas de la comunidad de propietarios y subestimar la carga fiscal total. Use siempre un abogado independiente y nunca se fíe únicamente del consejo de la agencia inmobiliaria.
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